马来西亚的房地产

26/6-28/6为期3天的南洋产业展在吉隆坡会展中心盛大举行，也一连占据了报章几天的版业，而见报最多的名词无非都是“投资”啊，“赚钱机会”啊，“中国台湾新加坡客”啊等等等等。我心中不禁有一个疑问，一个让发展商展示他们所建筑的屋子的平台，一个让一心一意想买一间屋子来住的买家的平台，何时变成了一场类似股票研讨会，又或者是外汇投资研讨会的展览？我想如果我们的学业展能办得那么有声有色的话，马来西亚的未来将是一片光明。

我是一名土生土长的吉隆坡人，所以当未来要购买房屋时，很自然而然就会考虑吉隆坡一带的屋子，今天2015年，一眼扫完整个吉隆坡一带，比较能看比较能住的房子，价格最起码都是从马币百万起跳的（大多数还是没有土地的Condominium罢了）。马币100万对房地产来说是什么概念，就是如果有一个人有能力交的起至少10%的头期，也就是马币100千的话，再加上能向银行贷款最长35年的偿还期，每个月要偿还的数额为大概RM4,200左右。那RM4,200又是什么概念呢？

2015年5月21日，纳吉首相所提呈的《第十大马计划》当中，人均收入将会达到RM54,100，也就是每个月RM4,508，而那是发生在5年后的2020年。5年后如果我要买屋子，拿着那RM4,508的粮单去向银行贷款购买一间马币100万的屋子，我信誓旦旦地向银行发誓我不吃不喝不用，全部薪水都拿来供屋子，银行会睬我吗？会，他们会睬我都傻，因为银行为了保障自身的利益，有一个不成文的规定，就是一个人每个月的commitment要少过工资的一半，除非你爸爸是郭鹤年，你还不起他们还能向你爸爸追债。那也等于说要购买一间马币100万的房子，不需供车不需供保险没有任何的commitment，工资也要至少RM4,200 X 2 = RM 8,400他们才会考虑。银行会批准多少人用最长35年的时间去偿还贷款是一个问题，5年后，多少人能有RM8,400的月薪是一个问题，能大把现金拿出RM100-200k出来缴付头期更是一个问题。就算这5年里马来西亚经济超蓬勃地发展，奇迹般地超越了政府所定下的目标，周围都是月入马币八九千的人，到时吉隆坡一带市值马币100万的屋子又会剩下多少间？每一个问题的深入只会让偿还的数额有增无减，对我们这些年轻的一代来说，购买房子更像是天荒夜谈。

我们常听政府说推出了某某打房政策，为什么要有这些政策呢？为什么打了，价格依然高企不及呢？衣食住行本来就是人类最基本的需求，这是千年不变的定理，我们曾几何时听过有人用RM5买了一个汉堡包，然后打算留着两年以RM10的价格卖出去？如果食物和房屋都是必需品的话，为什么我们从来只有听过食物价格被监管，日常用品价格被监管，却从来没听过房屋价格被监管呢？我个人认为，这一方面政府应该做得更好。

我个人是很反对房地产投资的。房地产投资的流动性太低了，资金很容易被绑死，用来收租又要担心租客的水准，又要担心拖欠租金的问题，又要担心租客损坏房子的问题等等等等。要套现时又未必能立刻找到合适的买家，就算找到买家，整个地契转让的手续又要花上好几个月的时间，对我来说，房地产绝对是最差的个人投资项目。再来，房屋是我们居住的必需品，绝对不是让人用来生钱的工具，我们这一代已经被上一代害得够惨了，我也不想我们的下一代，连根门柱都买不起，除非他们愿意从城市迁入比较乡下的地方，但多少人能够做到？

至：以炒卖房地产为乐的那一群。

GST，1流的税务系统，3流的执行方案

2015年4月1日正式走入马来西亚的GST已经实行接近一个月，而广众的结论应该就是一个字--乱。在这里不讨论实行GST是对还是错，第一，这是不可能改变的事实，第二，这套税收方案早已在多国被证实是一项唯一让税务透明化的政策。

至于为什么会那么乱，政府有必要对此负上一定的责任。首先，有大概去了解GST的人，都知道马来西亚有近千种的货物是在GST豁免清单里面，再来，生意没有一定数额的公司，是不需要注册GST的，最后，有向民众征收GST的公司，所有的invoice/receipt都务必要使用GST专用程式打印出来，手写的一概报废。

豁免清单，真正花时间一样一样去记下来的人民，会有几个？真正诚实的商家，又会有多少个？就是这样一个清单，搞得头头实行的第一个月，同一种货物在不同的商店就有不同的价格，国内某家连锁商店还要因此登报道歉，何苦呢？这里没有责怪商家的意思，要他们在一夜间，把店面可能上万种大大小小的货品一样一样分出来，哪一样是要收GST哪一样又不用收GST，然后还要从新把价格输入电脑里面，一样错误都没有，基本上是不太现实。

至于那些不用被征收GST的货物，真正不去征收的商家，试问又会有多少家？不需要注册GST的公司，难道他们真的又不会暗地里把价钱调高？对没错政府是成立了一个叫做监管暴利行为的小组，让广众如果发现商家乘机起价的话，可以去投诉，但是很多时候商家起个二三十仙，谁会愿意真的打电话去投诉？那一通电话，可能已经不值这个价钱了。

GST真正的好处就在于，一律交易的invoice/receipt，是要通过电脑方程式计算然后打印出来的，当商家要报税的时候，一年来每一个交易都白纸黑字列明得清清楚楚，这样一来，过往许多做假账的案列，已经不会发生。刚才提到的那个监管暴利行为的部门，如果每一家公司都必须注册GST，商家卖出的每一个货物的价格，都会实实在在地被记录在GST系统里面，试问谁还敢胡乱起价呢？又试问还需浪费公币去成立这样一个奇奇怪怪的部门吗？

至于那份豁免清单，基本上是名存实亡的，我们广众心知肚明，即使是不用给GST的货物，商家早也已经暗地里起价了。再不然就是同一种货物，在不同的商店会有不同的价格，有些商家就说要给GST，有些商家就说不需要，造成了市面上一片混乱，消费者个个人心惶惶。

GST的本意是好的，要嘛就降低6%的起跑点，然后全马大小商店都强制性注册GST，一律货物都必须被征收GST。如果做不到其中一样，就干脆延后实行，而不是推出这样一个令国人一头雾水，外人看了觉得搞笑的GST。

股市跌跌不休，应该做什么？

近来国际油价大跌，把很多石油出产国搞得鸡犬不宁，马来西亚亦无法幸免，马币大跌，大马综合指数也从7月的最高点跌了将近170点之多（以今天收市价为标准）。

面对这种情形，应该怎么办？首先，我真的打从心里感到开心，因为机会可能来了。6年前那波金融风暴，因为年纪还小，错过了，这一轮，不知道是不是新一轮的金融风暴，如果是，我们应该要感到开心，也应该珍惜这个等了很久的机会。

第二，做好功课做足准备。机会只给有准备的人这种道理被讲到要烂了，但真正做到的又会有几个？投资股票的人，应该很常听到类似这样的一句话，“玩股票啦，一跌的时候你渣都没有！”，我不止一次听过这样的话了，但是我告诉自己没关系的，因为这样很好的解释了为什么巴菲特是巴菲特，而路人甲是路人甲。好好趁年尾没那么忙碌的时间做足功课吧，选出那些你心目中的好股，越跌越买（当然你必须确保自己的眼光独到），我相信那些越跌越卖的人很难从股市中获取财富，因为我不曾听说过类似“股神巴菲特慌恐性抛售股票”之类的新闻，不知你有听说过吗？

第三，把钱用在对的地方。世界上唯一能增加财富的消费是投资，花钱买一件衣服不会，花钱买一部手机不会，花钱买一辆车不会，但是花钱投资股票偏偏却会，在金融风暴时花钱投资股票更加会！不相信的人，可以当我讲废话，但是信的人，我相信财富会离你们不远。



本文只是我个人的意见，共勉之。

货币兑换率的迷思

“马币兑美金跌至3.3了，马币兑新币跌至2.6了，完了完了，马来西亚的货币越来越不值钱了，马来西亚就快破产了。。。”如果没有猜错的话，这会是大多数人对于兑换率的概念，但事实上是如此吗？我个人却有另外一种见解。

过去10年，最刻意去压制自身汇率的国家是中国，他们想尽办法都不让人民币升值，如果就如大部分人的概念来看，货币升值应该是好事，为什么中国刻意不让人民币升值呢？再看今年日本所奉行的安倍经济学，日元不断走低，甚至已经跌至7年的低点，这又是怎么一回事呢？

当我看回两国的情况，再做分析后，得出个人的结论是，无论是上10年的中国，还是今年的日本，压低本身汇率最主要的原因，就是要拼出口。如果一个国家是净出口国（出口大于进口），以出口为主要收入来源，本身的钱便宜，自然而然就会吸引买家购买更多的货物。中国近10年来就是依靠人民币低廉的这个法宝，一步一脚印走上了世界第二大经济体的宝座，看看到处都是Made in China的商标，就知道货币低廉也未尝不是一件好事。至于日本因为经济长期低迷，出口他们最在行的汽车与电器已成为了最后一根稻草，不断压低日元，目的就在于此啊。

所以我会把货币兑换率这样来假设，对于净出口国，本身的货币低，可以吸引买家，刺激经济；对于净进口国，本身的货币高，代表可以以更便宜的价格来买别国的商品，让人民受惠。那当然，如果还要详细说明的话，还要准确地分析到国对国的情况，假如A国净出产给B国，那B国对A国的兑换率走高，就是比较理想的情况了，一来A国可以卖出更多的产品，二来B国可以享有比较便宜的产品。那当然，这种情况不适合对比在那些国家经济已失控的国家，比如津巴布韦，通货膨胀已经严重失衡，已经不是出口还是输出国所能解释的了的。

所以我个人小小的结论是，货币适时的调整绝对是利多于弊的，而不是只有升才是好的，而跌就一定是不好的，如果一个国家的出口占了国家收入的一大部分，而货币却一直升值的话，领导人不头疼才怪。


本文只属我个人的意见，共勉之。

长期投资

马股自7月8日站上1,892.65点的历史新高后，在接下来的3个月中不断滑落，上周5的收市价更是跌至1,808.88点，是自今年3月14日来的最低点。

曾读过一篇文章，类似不懂得把握卖出时机的人，不能称为一位好的投资者。而一向信奉长期投资的我，也曾被这样的迷思困惑过，但毕竟马股经历着一波长达5年多的牛市，能让我真正去思考这个问题的机会不多，而现在机会终于出现了，我也花了些时间去认真思考这个问题，得出一些个人的结论，想和大家分享下。

长期投资，顾名思义就是买了一个公司的股票，长时间收着不卖，然后等待公司的股票为我们创造价值。而应该何时卖出呢？我个人的意见是，卖出公司的条件只有两个，（一）投资者本身觉得这门生意已经不值得投资了，（二）投资者本身需要资金。我把长期投资股票，当成一门生意来看待，麦当劳的老板绝不会因为一两天客人的减少（如股价下滑）而把麦当劳关掉，也不会因为隔壁家的KFC结业了（如抛售股票）而把本身的生意也关门大吉。但麦当劳的老板肯定会因为公司的业绩连亏了2-3年不见起色，而把生意卖掉，也会因为自身的原因而把生意卖掉转换成现金。至于金融风暴呢，该不该把手中的股票卖掉？对我来说还是一样的道理，我还是会在金融风暴时期买得到麦当劳的汉堡包，还能在苹果店买得到iPhone，这就是我所要带出来的长期投资，金融风暴绝对不会是我卖出股票的原因。

当然，要做到长期投资，还是有一些条件的，因为不是每一间公司都如麦当劳，无论经历什么情况都能生存，因为也不是每一间公司都如苹果，即使换了CEO公司依然能稳步成长成为全世界市值最大的公司。所以长期投资首要的条件，就是找到一间，无时无刻都能让自己安心的公司，然后把钱投资进去，卖出的时机，应该是公司本身出了问题的时候，又或则是投资者本身需要资金的时候。有人或许会疑问，这种投资如何赚钱？那就要问问你，做生意是赚取消费者的利润，还是靠卖掉生意来赚取利润呢？一间好得能让自己安心的公司自然而然就是赚钱的公司，而我也相信这些公司也会很愿意把公司的利润分享给股东们，甚至送股票给股东们，这种赚钱的方式，也是我本身最喜欢的，慢慢累积的财富，总比来得快去得也快的财富更容易紧握在手，因为这种财富得来不易啊。

本文只属我个人的意见，共勉之。

津贴合理化，是迈向先进国的必经之路

2015是马来西亚第10个大马计划的最后一年，接踵而来就是第11个大马计划，也就是马来西亚迈向2020年宏愿最关键的最后5年，津贴合理化，成为了不可避免的话题。

2015年财政预算案公布之前，政府先在10月2日凌晨调涨了燃油价格，RON95汽油与柴油各涨20仙，基于最近国际油价也下降的关系，政府的补贴也从之前的RM0.63与RM0.80大幅减至RM0.28与RM0.32，每个月省回过半的津贴费用，对2015财政预算案是很重要的筹码。

财政赤字，一个被人民被反对党攻击得不堪一击的词汇，殊不知政府单从燃油津贴合理化的计划中，接下来的5年就能省回至少RM1030亿，这是一个什么概念，大马的国债大概介于RM4000-5000亿（网络上太多不同的数据），单单一项燃油津贴合理化就能把国债降低20%，还有其他的津贴比如白米白糖等等呢？（至于赤字为何那么高，也是必须长篇大论的一段，所以在这里不讲。）

再来，津贴合理化的收益人会是谁，负担变更重的会是谁。根据一项官方调查，有71%的燃油津贴受益人为中产阶级或中上阶级人士，而不是低收入的群体。我个人认为这项调查的可信度很高，为什么，驾车人士是谁？驾豪华车一缸油随随便便打60-70公升的人又是谁？津贴的意思其实就是，有用到才会收益，那那些低收入没有驾车的，或则驾一辆省油小车的，何来收益在其中，这样岂不等于是低收入群体辛辛苦苦工作缴税，到头来得益的还是中或高收入群体？早前政府已经在拟定了一项新的燃油津贴计划，类似低收入群体可以得到更多的津贴，而中或高收入群体却不能的计划，我相信政府会在2015财政预算案里面公布，低收入的群体，可再耐心等待一会儿。

走私燃油，一个常常见报的词汇，原因出在哪里？最大的原因原来还是燃油津贴，为什么，还不是因为我们的燃油有津贴，变相邻国的燃油价格都比我们贵啊！一艘船，开个几十公里到印尼，赚取那个差价，这样就几百万了。所以省回津贴的钱用来发展国家好，还是继续津贴让不法之徒用来赚大钱好？对哦，汶莱油价更便宜，为什么却没有走私的问题？汶莱70%的面积靠马来西亚，只有30%的面积靠海，要严厉管制，问题不大。马来西亚呢，东马整个北部靠海，西马更死，面面都靠海，算我愚笨，想不出一个完美可以杜绝燃油走私的方法。

讲起津贴讲起燃油，不能不做比较，马来西亚人民吗，最喜欢就是和别国比较。首先和先进国比，对不起，先进国是没有津贴这一项议题的，澳洲一公升卖着RM4-RM4.50，对不起是RON91，不是RON95，别人是高收入国嘛，贵很正常，对不起对不起paiseh paiseh（至于澳洲这样的先进国的经济遭受着什么打击，为何银行利率会从三年前的6点多巴仙跌至如今的4点多巴仙，在这里省略）。那和石油出产国比呢，毕竟我们也是石油出产国，中东那几个国家，油价比我们便宜一半有多，但是他们是那种油田多到可以拿来炸的地方，别说基建设施，根本连人民的生命都没保障。至于前几天，由于国际油价的滑落，台湾中油公司刚宣布格式汽油柴油各降价0.2元，RON95跌至33.2元，换算马币大概RM3.32，而他们的毕业生月入介于20,000-30,000元，换算马币大概RM2,000-RM3,000，薪金和我们差不多，但油价却比我们贵整整1令吉，那比较个屁啊？

我必须声明，我不是偏帮国阵政府，只是我觉得津贴合理化的政策没有错。要步入先进国，津贴合理化是必走之路，因为国家必须把钱用来发展国家，而不是继续把食物喂到人民的口中。津贴合理化省回的钱，首先是用来改善财政赤字，然后建立更多的设施惠与民众，政府有很多大型的计划必须实行，大型计划的落实，意思是将会创造出更多的就业机会，从而提高整个国家的国民收入，当国民的平均收入都增加了，国家才能晋升为先进国。今年9月，当首相署部长阿都瓦希宣布家庭平均收入从2012年的RM5,000增至今年的RM5,900时，很多人都感受不到，因为国家曾经的津贴政治如上所说的，都只是让中或高收入群体受惠，只会让有钱人变得更有钱，而低收入群体依然追不上通胀的步伐，津贴合理化很重要的一项议程就是要改变这个情况，最大化减少中或高收入群体的利益，从而把钱用在低收入群体的身上，而我相信不久的将来，当政府公布那些振奋人心的数据时（比如今年的经济成长超过标准），低收入群体也能真正感受到那些变化，因为我们将一起迈入高收入的行列，而不再只是那些原本已经富裕的人。

批评不是不能，只是不要盲目的批评，希望批评津贴合理化的人，能看一看政府努力的另一面，祝福马来西亚能在2020迈入先进国的行列。

银行业大整合

下半年刚开始，银行业3B (CIMB, RHBCAP, MBSB) 即传来即将合拼组成全马市值最大的银行的消息，而我会给出一些自身的看法。

首先，我觉得这个合拼，短期内不会为市场带来什么显著的变化，因为三间银行即使合拼了，想开户口的人数也不会立刻增加数倍，而顾客放进银行的存款更不会突然增加了数倍。市场猜测，这次合拼背后的推手，是这三间银行的两大股东--公积金局与国库控股一手造成的。我觉得这个猜测很合理，三间公司分开做生意，也等于成本费用行政费用都要乘于3，倒不如把它们合拼了，从新重组，把成本降到最低，把利益最大化。

第二，对三间银行的前景如何？我个人觉得在这次合拼方案中，得到最大的好处会是MBSB (1171)与OSK (5053)。合拼过后，传言MBSB会主导回教银行业，算小弟孤陋寡闻，我之前真的不懂MBSB是一间银行，但是合拼过后，沾了CIMB和RHB的光，MBSB竟然可以主导这间全马市值最大的银行的回教业务，可喜可贺。至于OSK呢，他们手头上那9.9%的RHB股票，长远的不说，待合拼落实的那一天，就算他们把那些股份全部放掉，都可先赚一笔了。至于RHB与CIMB呢，还是那句话，马照跑舞照跳，短期好处是没什么特别，长远来看，手头上的资金多了，可投资发展的项目也多了，自然就会有看头。

我的结论是，短期内想赚点外快的，不妨留意MBSB与OSK。至于信奉长期投资的，CIMB值得一试，在马来西亚股市里，大型的那几间银行，都不会是RM7那么低了。

注：纯属个人意见，只供参考，买卖自负。